부동산 투자 실패 사례로 배운다

부동산 투자는 실패와 성공이 엎치락뒤치락하면서 타이밍을 잘 잡는 사람이 성공하는 타이밍 게임인데요.

일반인들에게 정책이나 부동산시장을 예측한다는건 정말 어려운 일이니까요.

그래서  한국의 부동산 역사를 공부하고 간접적으로 경험하는 게 가장 쉬운 부동산 공부 방법이죠.

역사는 반복된다.

그게 아니더라도 사람들의 심리를 읽는 것이 부동산 투자에 있어서 여러모로 도움이 되니까요.

 

오늘은 부동산 투자의 실패 사례로 그 속에서 주의해야 할 점과 생각해야 할 점들에 대해서 알아볼겠습니다.

 

 

어린이 공원 옆 집 경매로 구매

한 투자자가 어린이 공원 옆의 집이 경매로 나와서 구매를 했다고 해요.

저도 얼마전에 산책다니다가 어린이 공원 옆 집이 보여서 눈여겨보기도 했던터라 이 케이스가 정말 와 닿았는데요.

어린이 공원이 본인의 공원이 될 것 같아서 구매를 했다고 하더라고요.

저와 같이 산책하던 남편도 딱 똑같은 소리를 했거든요. '저 공원 저 집꺼 아냐?'

그러데 낙찰을 받아서 살아보니 소음에 시달렸다고 해요.

결국엔 어린이집을 하려는 분에게 몇년 후 구매가와 같은 값으로 매도했다고 합니다.

 

물론 이런 투자를 실패로 볼 지 애매할 수 있는데요.

본전만 회수했다면 실제로 실패라고 생각하지 않을 수 있지만, 부동산을 보유하면서 지불한 재산세와 보수유지비, 그리고 동일한 금액을 금융권에 가만히 두었으면 제공되었을 이자를 생각하면 실패라고 할 수 있습니다. 

이자는 소극적인 소득계산법이고요 그 돈으로 다른 투자를 해서 얻었을 기회비용을 생각하면 손해비용이 더 큰 셈이죠.

 

이렇게 하나만 보고 투자하는 것은 지양해야 할 투자방법인데요.

물론 사람인까 처음이니까 모든 것을 따지고 내다보긴 어렵겠죠.

하지만 구매하려는 부동산에 낮과 밤시간 최소한 두번은 가본다면 이런 실수는 줄일 수 있는 확률이 높아질 것입니다. 

 

 

원룸투자

동네별 분위기라는게 있잖아요. 

또다른 한 투자자의 이야기인데요.

원룸이 아무래도 지속적인 생활자금처럼 세가 나오다보니 선뜻 투자를 하셨데요.

그리고 가장 윗층 주인세대에서는 본인이 살고 원룸들을 세놓아서 월세 수익을 꿈꾸셨는데요.

그 지역의 특성 상 쓰레기도 원룸 건물 앞 아무데나 버리고 그래서 고양이들이 들끓게 되어 그것만으로도 골치가 아프셨다는데요. 

그 외에도 입주자들이 집을 험하게 쓰고 월세가 밀리는 등 마음고생이 심하셨다고 해요.

그래서 결국 4년 보유하고 3000만원을 손해보고 매도를 하셨다는 이야기!

부촌 슬램가 비단 미국만의 이야기는 아니죠.

 

동네의 분위기를 간과할 수 없는 투자 실패담이었답니다. 

 

아파트 투자 실패 사례

다음은 타이밍과 관련된 실패 사례인데요.

오래된 아파트에 역세권이라 구매했다는 아파트!

같은 아파트를 3채 정도 투자하셨는데 물건1은 대충 매도 해서 2000만원 정도 이익을 보셨데요.

그리고 물건2도 대충 그렇게 매도하신 것 같아요.

그런데 물건3은 층수도 좋고 3개중에 가장 컨디션이 좋아서 더 높이 팔고 싶은 마음에 끝까지 가격협상 없이 높은 가격에 팔고 싶으셔서 가지고 계셨데요.

그러다가 부동산 하락기와 맡물려서 결국은 매수금액보다 손해보고 매도하셨다는 이야기를 들었어요.

그러면서 하시는 말씀이 300 안 깎아주려다가 3000 손해봤다 하시더라고요.

오래된 아파트는 서울권이 아닌 이상 부동산 경기에 직격으로 영향을 받으니까 적당한 시기에 적당한 익절을 하는 법도 부동산 투자의 실패하지 않는 법이라는 교훈을 주셨습니다.

 

 

수익과 시세차익 모두 욕심 낸다

원룸이나 상가와 같은 월 고정수익이 발생하는 부동산이 몇 년 보유하다 매도할 때 시세차익까지 가져다준다면 금상첨화겠지요.

부동산 투자자가 바라는 꿈같은 상황일텐데요.

이렇게 수익과 시세차익을 모두 가져다 주는 부동산은 흔치 않다는 걸 기억해두셔야해요.

또 다른 투자자분의 말씀으로 상가건물과 같은 부동산은 임대수익이 새빌딩일 때 가장 높기 때문에 점차 건물은 감가상각하고 그에 따라 임대수익도 줄어든다고 합니다.

물론, 위치에 따라서 임대수익도 증가하고 부동산 자체의 가치가 증가하는 곳들도 분명 있겠지요.

하지만 역세권이나 대로변과 같은 몇몇 입지의 요충지를 제외하고는 대부분 건물은 노후하고 보수유지비용도 들게 마련이죠.

그리고 지방같은 경우 상권도 변화가 있기 때문에 항상 흐름에 예민하게 대처해야 합니다. 

적은 세대수의 아파트 투자

대출이 심리적으로 힘든 사람들이 있죠.

물론 저도 아직까지 그 벽을 넘고 있지는 못하고 있습니다. 

그래서 가지고 있는 돈으로 투자할 수 있는 최선의 아파트를 구매한 분이 계셨어요.

그런데 세대수가 500세대도 안되고 주변에 인프라도 없어서 아파트의 시세차익은 고사하고 매도하고 싶을 때 매도 자체가 안되더라고요.

그래서 결국 매도도 못하고 다른곳으로 옮기지도 못하고 계속 똑같은 가격의 부동산에 머물러서 살고 있는 지인이 있습니다. 

물론 그때는 현명한 선택이었다고 생각했겠지요.

하지만 세대수뿐 아니라 매매회전율, 주변 인프라 등을 고려했다면 지금은 아마도 더 나은 곳에서 몸테크로 하고 있었을 것입니다. 

아파트 투자의 기본 세대수, 그리고 주변 인프라와 매매회전율은 환금성이 약한 부동산에서 점검해봐야 할 첫번째 조건이 아닌가 싶습니다. 

 

결국 부동산 투자는

최소한의 조사와 임장

자금의 계획

지속적인 유지 관리와 정기적인 모니터링으로 인한 타이밍!

 

이 노력들을 간과해서는 안된다는 것을 알게 되었습니다. 

나의 실패, 타인의 실패에서 꼭 배우고 성공하는 부동산 투자를 만들기 위해 오늘도 한걸음 나아갑니다. 

 

 

다음 시간엔 

똑똑한 한 채 VS 똑똑한 다주택

과연 무엇이 옳은가에 대해서 같이 알아보도록 해요.

저도 답을 모르고 정책에 따라 또 다르겠죠 

같이 알아봐요.